A recente queda das ações de construtoras com foco em baixa renda abriu uma oportunidade atrativa de investimento no setor imobiliário brasileiro. O Itaú BBA divulgou nesta segunda-feira (27) um relatório feito após uma reunião com executivos da Caixa Econômica Federal (CEF) e da Caixa Seguridade (CXSE3), o que levou os analistas a reiterar a preferência pelas empresas do segmento social.
O texto avalia que a queda de 15% registrada pelo setor após os dados do segundo trimestre de 2026 (2T26) refletem um receio exagerado do mercado sobre a sustentabilidade das vendas.
De acordo com os analistas, o encontro reforçou que a instituição estatal pretende expandir sua carteira de financiamentos habitacionais ao longo de 2026. O documento pontua que esse movimento vai se manter concentrado na participação de mercado em companhias de alta eficiência.
Eles destacam Tenda (TEND3), que negocia a 5,5 e 3,5 vezes o P/L (Preço sobre Lucro) ajustado para 2026 e 2027, Cury (CURY3) – que negocia 7 e 5 vezes – e Direcional (DIRR3), a 6 e 4,5 vezes.
“Mais importante ainda, a reunião reforçou nossa visão de que a CEF não pretende restringir a disponibilidade de crédito e que a tendência de longo prazo de maior concentração de mercado em empresas de execução de primeira linha permanece intacta”, apontam os analistas do Itaú BBA.
Projeções
O volume financeiro destinado ao financiamento imobiliário pela Caixa deve apresentar crescimento na comparação anual. Segundo informações prestadas pela diretoria da instituição ao Itaú BBA, a meta de originação para 2026 está projetada em R$ 260 bilhões, superando os R$ 246 bilhões concedidos no ano anterior.
O impulso será liderado pelo programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), inclusive com a expansão da Faixa 4 financiada via Fundo Social.
“Hoje, a carteira de empréstimos habitacionais da CEF é composta por 60% de hipotecas financiadas pelo MCMV e 40% pelo SBPE”, diz o relatório do Itaú BBA. Os analistas explicam que o cenário para a média e alta renda permanece mais desafiador devido aos juros mais altos, que consequentemente impactam a capacidade de pagamento das famílias no âmbito do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).
O Itaú BBA ressalta que, mesmo com um primeiro quadrimestre de 2026 registrando um ritmo acelerado (com alta anual de 30% no primeiro trimestre e recorde histórico em abril), o mês de junho apresentou desaceleração.
Contudo, os executivos do banco estatal sinalizaram que a sustentabilidade financeira do programa social segue preservada, dispensando aportes adicionais do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para atender à demanda por moradia.
Inadimplência
No campo da inadimplência, a liderança da Caixa assegurou ao Itaú BBA que os atrasos na carteira habitacional se mantiveram estáveis no primeiro semestre de 2026, em patamares equivalentes aos observados em 2025.
Ainda, o documento pontua que eventuais variações em indicadores estatísticos decorrem da implementação da Resolução 4966 do Conselho Monetário Nacional (CMN), normatização que alterou a metodologia de cálculo das provisões para devedores duvidosos.
“A nova estrutura adota critérios mais conservadores, exigindo que os tomadores cumpram metas de cura mais rígidas antes que os empréstimos inadimplentes possam retornar ao status de adimplentes”, explica o relatório do Itaú BBA.
A área de risco do banco público tem aprimorado as análises para focar na capacidade total de pagamento dos tomadores, e não apenas na renda formal. Os analistas do Itaú BBA detalham que os pontos de atenção na carteira concentram-se em mutuários de menor renda do MCMV, na inadimplência de pequenas e médias incorporadoras e no nível alto do parcelamento direto com a construtora (pro-soluto) – onde o comprometimento de renda das famílias tem atingido de 40% a 50%, acima do limite de 30%.
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